Theo quy định pháp luật và dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng là tuổi thọ an toàn của công trình theo thiết kế (thường tối thiểu 50 năm), trong khi quyền sở hữu căn hộ không tự động biến mất khi công trình hết niên hạn. Việc hết thời hạn sử dụng là mốc để đánh giá lại mức độ an toàn của tòa nhà, không phải là mốc chấm dứt quyền tài sản của người dân.
Dưới đây là chi tiết phân định giữa hai khái niệm này và quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi công trình xuống cấp.
1. Bản Chất Của Thời Hạn Sử Dụng Nhà Chung Cư
Pháp luật hiện hành quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư dựa trên tuổi thọ thiết kế của công trình. Đây là khoảng thời gian dự kiến công trình bảo đảm yêu cầu an toàn, công năng mà không cần sửa chữa lớn về kết cấu.
Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2022/BXD của Bộ Xây dựng, thời hạn sử dụng công trình được chia thành 4 mức:
| Mức | Tuổi thọ công trình theo thiết kế | Nhóm công trình |
| 1 | Dưới 25 năm | Nhà ở riêng lẻ 1 tầng dùng vật liệu độ bền thấp (ở tạm); nhà di động, tháo lắp; nhà bảo vệ, bãi để xe; công trình tạm khác. |
| 2 | Tối thiểu 25 năm | Công trình chịu ảnh hưởng trực tiếp từ hóa chất, môi trường biển (trừ công trình tạm). |
| 3 | Tối thiểu 50 năm | Các công trình dân dụng (bao gồm chung cư thông thường), công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật không thuộc mức 1, 2 và 4. |
| 4 | Tối thiểu 100 năm | Nhà và công trình độc đáo, có giá trị kiến trúc, ý nghĩa biểu tượng (bảo tàng, sân vận động quốc gia/quốc tế…). |
Theo quy định này, nhà chung cư thông thường có thời hạn sử dụng tối thiểu 50 năm. Niên hạn cụ thể được xác định trong hồ sơ thiết kế xây dựng của từng dự án, tính từ khi chung cư được đưa vào khai thác. Đặc biệt, nếu công trình có dấu hiệu mất an toàn (hư hỏng, nguy cơ sập) trước khi hết hạn, việc kiểm định vẫn phải được thực hiện ngay lập tức.
2. Hết Thời Hạn Sử Dụng Có Mất Quyền Sở Hữu Căn Hộ Không?
Việc hết thời hạn sử dụng (tuổi thọ thiết kế) không đồng nghĩa với việc chung cư đương nhiên bị phá dỡ hoặc người dân mất trắng quyền sở hữu căn hộ.
Về tính pháp lý của quyền sở hữu, Luật sư Phạm Thanh Tuấn (chuyên gia pháp lý bất động sản) và Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) làm rõ các điểm sau:
- Quyền sử dụng đất là lâu dài: Cá nhân trong nước khi mua căn hộ được cấp sổ hồng chứng nhận quyền sở hữu căn hộ và quyền sử dụng đất chung. Thời hạn sử dụng đối với phần đất xây dựng nhà chung cư là lâu dài.
- Quyền sở hữu căn hộ theo vòng đời công trình: Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định quyền sở hữu phần căn hộ được tính đến thời điểm nhà chung cư bắt buộc phải phá dỡ do không còn đảm bảo an toàn.
- Không tự động chấm dứt: Quyền sở hữu chỉ thực sự chấm dứt khi nhà chung cư bắt buộc phải phá dỡ theo quy định của cơ quan chức năng, dẫn đến việc chủ sở hữu không còn thực tế chiếm hữu và sử dụng căn hộ đó nữa.
3. Quyền Lợi Của Chủ Sở Hữu Khi Chung Cư Phải Phá Dỡ
Dự thảo mới nhất của cơ quan soạn thảo (Điều 87 và 91) đã cụ thể hóa các quyền lợi và nghĩa vụ của người dân khi chung cư hết thời hạn sử dụng và buộc phải phá dỡ:
- Tự bỏ tiền xây dựng lại: Chủ sở hữu được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất chung cư để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại. Nguồn vốn thực hiện thông qua việc đóng góp kinh phí (trừ các chung cư xây trước 1994). Số tiền đóng góp bằng tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ nhân với suất đầu tư xây dựng mới 1 m2 sàn tại thời điểm phá dỡ.
- Nhận bồi thường nếu không góp tiền xây mới: Trường hợp chủ sở hữu không muốn góp tiền xây lại, cơ quan quản lý đề xuất phương án bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ sở hữu tại thời điểm phá dỡ. Chủ sở hữu sau đó sẽ bàn giao lại đất cho Nhà nước để giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án.
- Phương án tái định cư: Người dân có thể được tái định cư tại chỗ nếu quy hoạch khu đất vẫn tiếp tục xây chung cư. Nếu quy hoạch mới thay đổi mục đích sử dụng đất, chủ sở hữu sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại một địa điểm khác trên cùng địa bàn cấp xã, hoặc xã lân cận.
